Edificio catalogado: todo el papeleo que va antes de la obra

La parte lenta de rehabilitar un edificio protegido casi nunca es la obra. Son los diez meses de antes.

Esta es la secuencia que seguimos, en el orden en que de verdad funciona.

1. Saber qué grado de protección tiene

Antes que nada, la ficha urbanística. El nivel de protección —integral, estructural o ambiental— decide qué se puede tocar y qué no, y por tanto decide el proyecto entero. Pedirla cuesta una mañana; descubrirla tarde cuesta un proyecto.

2. Levantamiento del estado actual

Nadie autoriza una intervención sobre un plano aproximado. Levantamos el edificio como está —no como decía el proyecto de 1930— y ahí es donde el modelo BIM se paga solo: cada sección que pida el técnico municipal sale del mismo modelo, y todas concuerdan.

3. Diagnosis previa

Termografía, catas puntuales, ensayos de mortero si el caso lo pide. El objetivo es llegar a la solicitud con una memoria que explique por qué cada intervención es necesaria. Un expediente sin diagnóstico se contesta con un requerimiento, y un requerimiento son tres meses.

4. Proyecto e informe de patrimonio

El proyecto se redacta ya con la comisión de patrimonio en la cabeza. Nuestra regla: cualquier elemento que se retire tiene que estar documentado, justificado y, cuando cabe, ser reversible.

5. Licencia, seguridad y salud, y acta de replanteo

Con el informe favorable, la licencia de obra. En paralelo, estudio de seguridad y salud, plan de gestión de residuos y coordinación. El día del acta de replanteo empieza lo que todo el mundo llama «la obra», que es la parte corta.

Trámite	Quién lo pide	Plazo habitual
Ficha urbanística	Ayuntamiento	1-2 semanas
Informe de patrimonio	Comisión territorial	2-4 meses
Licencia de obra mayor	Ayuntamiento	3-6 meses
Acta de replanteo	Dirección facultativa	1 semana

Lo que más retrasa un expediente

No es la normativa: es la documentación incompleta. Planos que no casan entre sí, fotografías sin fecha, memorias que describen la solución pero no el problema. Todo eso vuelve, y vuelve tarde.